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[뉴스1]내수 부진에 금리 인상까지 맞물리며 상가 건물의 경매 진행 건수가 늘어나고 있다.상가 공실률이 높아지는 상황에서 이자 상환 부담까지 커지자 이를 버티지 못한 건물주들이 늘어난 영향으로 풀이된다.반면 성수동 등 인기 지역에서는 일부 경매 물건이 일반 매매로 전환되는 사례도 나타나고 있다.

27일 지지옥션에 따르면 올해 1~8월 서울 빌딩과 근린시설 등 상가 건물의 경매 진행 건수는 141건으로 집계됐다.아직 4개월이 남았지만 이미 지난해 전체 138건을 넘어섰다.2023년 81건과 비교하면 74% 늘었다.매각가율도 지난해 80.5%에서 올해 88.1%로 7.6%포인트 상승했다.

지역별로는 강남구가 26건으로 가장 많았다.이어 영등포구 18건,양천구와 중구 각각 12건,안전한 사이트 설정광진구 10건,아마존 토토구로구와 종로구 각각 9건 순이었다.

상가 건물은 음식점·소매점·사무실·학원 등이 입주한 수익형 부동산이다.통상 건물 가격의 20~30%를 자기자본으로 마련하고 나머지를 대출로 충당하는 경우가 많다.임대수익으로 대출 이자를 부담하기 때문에 공실이 길어지면 이자 납부에 어려움을 겪을 수 있다.

경매가 증가한 첫 번째 배경은 높아진 공실률이다.한국부동산원에 따르면 서울 일반 상가 공실률은 지난해 2분기 8.3%에서 올해 2분기 9.3%로 상승했다.같은 기간 강남권은 8.5%에서 10.7%로 올랐다.특히 서래마을 일대는 1.9%에서 9.1%로 4배 이상 치솟았고,을지로 일대도 4.6%에서 9.1%로 두 배가량 높아졌다.

시장금리 상승도 상가 건물을 경매로 내몰고 있다.상가 건물 매입에 쓰이는 사업자 대출은 1~6개월 단위 변동금리 상품이 많아 시장금리 상승이 빠르게 반영된다.

금융투자협회 채권정보센터에 따르면 지난 22일 은행채 6개월물(AAA) 금리는 연 3.754%로 1년 전 2.547%보다 1.207%포인트 상승했다.한국은행이 지난 7~8월 기준금리를 두 차례 인상하면서 건물주의 이자 부담은 더욱 커질 전망이다.

반면 유동인구나 관광객이 많은 핵심 상권에서는 경매 취하 후 일반 매매로 계약이 체결되는 사례도 나타나고 있다.매수 희망자가 건물주와 매매 조건에 합의하고 매매대금으로 채무를 정리해 채권자가 경매 신청을 취하하는 방식이다.매수자는 경쟁입찰 없이 건물을 확보하고,건물주는 추가 유찰에 따른 가격 하락을 피할 수 있다.

실제로 성동구 성수동의 한 상가 건물은 2024년 감정가 기준 50억원이었다.이달 첫 입찰에서 한 차례 유찰됐지만 같은 달 중순 경매가 취하된 뒤 50억원 수준에 일반 매매 계약이 체결됐다.현재 시세가 60억원에 달하는 데다 성수동 주요 상권과 가깝고 건물 상태도 비교적 양호해 적극적인 매수자가 등장한 것으로 알려졌다.

동대문구 제기동의 한 상가 건물도 지난해 10월 첫 입찰 이후 세 차례 유찰됐지만 올해 3월 경매가 취하된 뒤 일반 매매로 거래됐다.최초 입찰가는 45억원이었지만 실제 계약은 30억원에 이뤄졌다.건물주는 추가 가격 하락 위험을 피할 수 있었고,온라인 룰렛 휠 무료매수자는 기존 점유자를 내보내는 데 큰 문제가 없어 매입 후 개발에 착수하기 수월했다.

윤상연 빌사남 상무는 “시장금리 상승과 경기 침체로 상가 건물의 경매 물건이 늘고 있지만 경쟁력 있는 물건도 나온다”며 “경매는 과거에 산정된 감정가를 토대로 최저 매각 가격이 정해지는 만큼 그사이 가격이 오른 지역에서는 현재 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있다”고 말했다.

이어 “입지나 개발 여건이 좋은 물건은 매수자가 소유주와 매매 조건을 협의하고 채무를 정리해 일반 매매로 전환하기도 한다”며 “권리관계가 복잡한 거래인 만큼 전문가 검토를 거치는 것이 좋다”고 덧붙였다.

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