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50억 원대 고가 주택 보유자
내년에 팔면 양도세 1억 원대
2년 뒤 10억 원 육박할 수도
장특공제-고령공제 잘 살펴야
현재 1가구 1주택자의 양도세는 양도가액 12억 원까지는 비과세 혜택을 받고,이나리 게임 안도12억 원 초과분에 대해서만 과세한다.여기에 10년 이상 보유 및 거주 요건을 채웠다면 최대 80%의 장기보유특별공제(장특공제)를 한도 없이 받을 수 있어 시세차익에 비해 세 부담이 높지 않다.
하지만 이번 세제 개편안이 확정된다면 2028년부터는 세 부담이 늘 수 있다.장특공제가‘보유 중심’에서‘거주 중심’으로 개편되는 동시에 공제액 한도가 신설되기 때문이다.내년까지는 현행처럼 공제 한도가 없다.하지만 2028년 양도분부터는 최대 20억 원,인터넷 으로 게임2029년부터는 최대 10억 원까지만 공제받을 수 있다.
현행 세법이 적용되는 2027년에 주택을 판다면 80%의 장특공제율이 적용돼 약 24억3000만 원을 공제받는다.이때 그가 내야 할 예상 양도세(지방소득세 포함)는 약 2억4000만 원 수준으로 40억 원의 차익에 비하면 큰 부담이 없다.
1년이 지나 2028년에 양도하면 장특공제 한도가 생기면서 공제액이 20억 원으로 줄어든다.공제액이 줄면서 과세표준이 오르고 결과적으로 납부해야 할 양도세는 약 4억4000만 원이 된다.1년 만에 세 부담이 두 배 가까이로 오르는 것이다.
2029년에 양도할 경우 공제 한도가 10억 원으로 줄어 세 부담이 더욱 높아진다.과세표준이 20억 원을 넘게 되므로 최고세율(45%)이 적용되고,이에 따라 양도세는 9억3000만 원까지 오른다.2027년에 파는 것과 비교하면 세금 차이가 7억 원에 달하는 셈이다.
K 씨와 같은 65세 이상 고령자라면 개편안에 담긴‘고령 1주택자의 지방 이주 양도세 감면 특례’도 눈여겨봐야 한다.이 특례는 고령 1주택자가 수도권 소재 주택을 팔고 비수도권으로 이사할 경우 양도세를 깎아주는 제도다.이 혜택 역시 2027년에 양도하면 50%(최대 5억 원)까지 세 부담이 줄지만 2028년에는 30%(최대 3억 원)만 줄어들어 부담이 늘어날 수 있다.만약 K 씨가 내년에 집을 팔고 지방으로 내려간다면 양도세의 절반을 감면받아 1억 원대 초반의 세금만 내면 되는 것이다.
은퇴 후 노후자금이 넉넉하지 않은 고령 1주택자라면 현재 매년 부담해야 하는 보유세와 수억 원까지 늘어날 수 있는 양도세를 반드시 비교해 봐야 한다.50억 원대 초고가 아파트를 처분해 자산을 재조정할 의사가 있다면 장특공제 한도 규제가 생기기 전인 2027년이 양도세 절세의 타이밍일 수 있다.
다만 실제 세제 개편안은 확정안이 나올 때까지 계속 변할 수 있으므로 확정 여부를 계속 확인해볼 필요가 있다.
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